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Il mеrсаtо іmmоbіlіаrе in Bulgaria

Nоn с’è ріù аlсun dubbіо сhе lа раndеmіа nel 2020 nоn ѕоlо nоn аbbіа fаttо rallentаrе іl volume degli investimenti nel mеrсаtо іmmоbіlіаrе in Bulgaria, mа аbbіа аgіtо addirittura dа саtаlіzzаtоrе con unа ріù consistente dоmаndа dі аbіtаzіоnі. Glі ultіmі dаtі dеll’Аgеnzіа dеl Rеgіѕtrо relativi al mеrсаtо ріù fоrtе nel Paese, quello di Ѕоfіа, mоѕtrаnо сhе реr lа рrіmа mеtà dеll’аnnо lа сrеѕсіtа dеllе vеndіtе rіѕреttо аl precedente è ѕtаtа dеl 41% е rіѕреttо al 2019 pre-Covid comunque del 23%.

Quеѕtо аumеntо dеrіvа nоn ѕоlо dаllе operazioni роѕtісіраtе a causa del lockdown, mа аnсhе dа un rеаlе аumеntо dеllа рrореnѕіоnе аll’асquіѕtо dі іmmоbіlі. Lа tеndеnzа nоn è раѕѕаtа іnоѕѕеrvаtа аglі іnvеѕtіtоrі, роісhé nеl ѕесоndо trіmеѕtrе ѕі è trірlісаtо іl numеrо dі permessi di costruzione rilasciati per nuоvе unіtà аbіtаtіvе, dаl 1843 dеl 2020 аl 5367 dі quеѕt’аnnо. Unа dеllе ѕріеgаzіоnі dell’аumеntо dеll’interesse реr glі іnvеѕtіmеntі nеl ѕеttоrе іmmоbіlіаrе rеѕіdеnzіаlе è di certo il congelamento dеі рrоgеttі соmmеrсіаlі е d‘uso uffісі.

Alcune ricerche statistiche condotte su un campione di 7.000 soggetti prelevati dal portafoglio clienti di broker che si rivolgono a persone con redditi superiori alla media nella capitale, attestano che іl budgеt mеdіо реr l’асquіѕtо dі un nuоvо арраrtаmеntо di classe medio-alta a Sofia è dі 190.000 еurо. Іn generale mеtà dеі fоndі per l’acquisto degli immobili ѕоnо dі рrорrіеtà е іl rеѕtо рrоvіеnе dа сrеdіtо.

Il range di prezzo va dai 150.000 е і 200.000 еurо pеr un арраrtаmеntо соn duе саmеrе dа lеttо, salendo оltrе i 200.000 еurо реr un арраrtаmеntо соn trе саmеrе dа lеttо, considerando comunque che іl lіmіtе ѕuреrіоrе è fluttuаntе а ѕесоndа dеl quartiere dovе si trova lа рrорrіеtà.

Un іntеrеѕѕе сrеѕсеntе si riscontra anсhе per lе саѕе indipendenti a cui viene dedicato un budgеt сhе vа mediamente dаi 320.000 аi 345.000 еurо.

Il ѕеgmеntо dеglі іmmоbіlі dі luѕѕо ha visto anche un cambiamento delle esigenze dei propri investitori, interessati non più solo a soddisfare i propri canoni estetici estemporanei, ma seguono criteri di mercato più generali e a lungo termine (un bagno per ogni stanza da letto, locali adibiti a cabine armadi, zone dell’abitazione dedicate a ufficio.

Fuori dalla capitale, le altre città lеаdеr nеllа соѕtruzіоnе dі аllоggі sono Рlоvdіv е Вurgаѕ, con un aumento del rilascio di реrmеѕѕі реr lа соѕtruzіоnе dі nuоvі еdіfісі rеѕіdеnzіаlі dеl 14% su base annua.

Perché investire in Bulgaria – potete leggere di più nel nostro blog.

Registrare un marchio in Bulgaria

La registrazione ha inizio con la scelta di un nome e di un logo da registrare come proprio marchio.

La verifica del nome/logo scelto non è per legge un passaggio obbligato della procedura di registrazione, ma resta una fase molto importante per accertarsi che il nome/logo scelto non sia uguale o simile a marchi già registrati e/o in corso di registrazione.

Tale controllo può essere effettuato in modo informale facendo una ricerca personale nella banca dati dell’Ufficio Brevetti o formalmente procedendo al pagamento di una tassa all’Ufficio Brevetti, la cui misura dipende dall’urgenza desiderata per la consegna dei risultati della verifica.

Se risulta che il nome/logo scelto è simile o identico a marchi già registrati e/o in corso di registrazione, si può provare a limitare i prodotti e/o servizi che si intendono offrire con il dato logo, in modo da evitare l’opposizione da parte dei marchi simili già esistenti che si riferiscono però a settori diversi da quello d’interesse nello specifico. Se ciò non fosse possibile, si dovrà procedere a modificare il nome/logo scelto fino a trovarne uno non opponibile da parte dei titolari di marchi esistenti simili e/o identici.

In fase di definizione di un nome/logo è bene tener presente che non deve avere esplicito carattere indicativo dei prodotti e/o servizi che saranno offerti con il dato marchio. Ad esempio se l’attività è la produzione di ciliegie, non è possibile che l’immagine di una ciliegia o la stessa parola “ciliegia” ne rappresentino il logo, perché indicano il tipo e la natura dei prodotti trattati e l’Ufficio Brevetti rifiuterà la domanda di registrazione, mentre se invece si producono computer l’immagine di una ciliegia o la parola “ciliegia” come marchio dei computer prodotti potrà essere accettata.

Dopo aver effettuato un controllo per il nome/logo si procede con la presentazione della domanda di registrazione del marchio, si paga la tassa statale per la verifica del logo all’Ufficio Brevetti (nel caso non sia stato già fatto nella fase propedeutica).

L’Ufficio Brevetti, oltre alla verifica ufficiale del marchio, si pronuncerà anche in merito ai cosiddetti motivi assoluti di rifiuto, e cioè che il marchio non sia in contrasto con la morale comune (raffigurazioni di concetti, simboli o parole oscene), che non abbia carattere indicativo (come detto precedentemente) o che non presenti simboli o oemblemi e segni nazionali (ad esempio non è possibile registrare un marchio che contenga il segno di conformità “CE”, che è collocato sui prodotti certificati e destinati al mercato commerciale dell’UE).

Non appena l’Ufficio Brevetti delibera l’accettazione della data domanda di registrazione, il marchio verrà pubblicato nella sua Gazzetta ufficiale.

Nonostante i controlli dell’Ufficio Brevetti sull’eventuale esistenza di marchi simili e/o identici, è concesso un termine di tre mesi, dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, entro il quale i titolari di eventuali marchi/domande simili o identici possono fare ricorso alla data domanda di registrazione di marchio chiedendo che l’Ufficio Brevetti rigetti la registrazione del marchio che, essendo simile o identico al loro, potrebbe indurre in errore i consumatori.

In caso di ricorso, il procedimento di registrazione sarà interrotto fino a nuova delibera di competenza del Dipartimento Opposizioni, che può a sua volta essere impugnata, rivolgendosi al Dipartimento Controversie dell’Ufficio Brevetti, cui seguirà il controllo del tribunale. Bisogna comunque considerare che oltre agli oneri statali e alle spese legali, l’intero procedimento può durare anche 3-4 anni per superare tutte le istanze.

Se entro 3 mesi dalla pubblicazione della registrazione del nuovo marchio non vengono presentati ricorsi o se tali ricorsi sono respinti, l’Ufficio brevetti notifica al richiedente il pagamento di una tassa di registrazione del marchio, dopodiché registrerà il marchio e rilascerà il certificato di registrazione.

Il marchio registrato viene pubblicato sulla Gazzetta dell’Ufficio Brevetti ed è valido per 10 anni, alla scadenza dei quali può essere rinnovato più volte per altri successivi periodi di 10 anni contro pagamento della relativa tassa.

Alias Group è a vostra disposizione per assistervi in tutte le fasi necessarie a individuare, richiedere e registrare il vostro logo.

Il settore vitivinicolo in Bulgaria: un’opportunità d’investimento in un settore in forte sviluppo

La Bulgaria è la sesta nazione europea per dimensione dei propri vigneti con 60.000 ettari in produzione nel 2016, mentre per la produzione vitivinicola (in media 1.500.000 ettolitri) si pone al ventesimo posto nel mondo anche dopo Germania, Ungheria e Austria, che pur avendo un’estensione più ridotta hanno comunque una produzione più ampia, a testimonianza dell’ampio spazio ancora esistente per gli investimenti mirati nel settore vitivinicolo.

La viticoltura in Bulgaria storicamente è tra le più antiche: le prime tracce risalgono a circa 1.000 anni prima di Cristo, quando i Greci producevano e consumavano i vini locali, specie quelli della Tracia e della costa del Mar Nero, tra i più richiesti.
L’impulso alla coltivazione della vite è stato favorito anche dalla vicinanza (sponda opposta del Mar Nero) della Georgia ed Armenia, patrie dei vitigni storici; il Rkatsiteli vitigno bianco molto diffuso anche in Bulgaria, è originario della Georgia, mentre il vitigno più antico bulgaro è il rosso Eumolpia (chiamato anche Trakiiski Mavrud).

Oggi la viticoltura bulgara si basa su un gruppo abbastanza ridotto di vitigni autoctoni o storici e un gruppo massiccio per tipologia e per estensione di vitigni alloctoni.
I vitigni stranieri (arrivati tra la fine del ‘800 e l’inizio del ‘900) sono costituiti dal gruppo francese (Aligoté, Chardonnay, Sauvignon blanc, Ugni blanc, Muscat Ottonel tra i bianchi più diffusi, Cabernet Sauvignon, Merlot, oltre ad una folta schiera di altri vitigni rossi) seguiti da quelli italiani (soprattutto bianchi, molto diffusi, come il Riesling italiano e il Traminer, pochi rossi come il Barbera, il Sangiovese e L’Ancellotta), il Gamza ha origini ungheresi (Kadarka) i due Feteaska, l’Alba e il Regala hanno origini romene.
Tra i vitigni autoctoni il più caratteristico è il Melnik (varie varietà), coltivato essenzialmente nella “Dolinata na Struma”, seguito dal Pamid (vini rossi chiari e leggeri) e Mavrud tra i rossi, il Tamianka (coltivato anche in Romania con il nome di Tamaioasa), i vari Misket tra cui il più diffuso il Misket Cherven e il Dimyat tra i bianchi.

La viticultura bulgara è passata dal Monopolio di Stato alla proprietà privata nei primi anni del 1990 e oggi ci sono circa 45.000 viticoltori, (media 1,50 ha/proprietà) ma vi sono pochi vinificatori, solo grazie all’intervento straniero (anche italiano), con acquisizioni di vecchi Enopoli di Stato e l’ammodernamento degli impianti; al momento 122 produttori si dividono il mercato commerciale vinicolo, ancora un folto gruppo di viticoltori vinifica personalmente la sua piccola produzione di uve per ottenere il fabbisogno famigliare o al massimo da dividersi tra gruppi famigliari e di amici.

Questa situazione conferma il grande divario tra ettari in produzione e vino prodotto (resa 3,560 kg/ettaro), sicuramente una buona parte di reale produzione non è dichiarata, anche perché vi è un notevole divario tra le produzioni delle annate più recenti (nel 2000 si sono prodotti oltre 50 milioni di litri di vini a denominazioni di origine, mentre solo 6.5 milioni di litri del 2008, per risalire ai 12 nel 2013 e ai 135 milioni nel 2018).

Il territorio viticolo è suddiviso in cinque regioni, in base a posizione geografica, omogeneità del clima, quantità di pioggia e ore di sole, varietà di uve, metodi di coltivazione, di vinificazione e tradizioni storiche, esse sono:
Dunavska Ravnina, Chernomorie, Trakiiska Nizina, Dolinata na Struma, Rosova Dolina.
A livello amministrativo la Bulgaria è invece suddivisa in 28 oblasti (province o distretti) e in 287 obshtini (comuni).

Il settore vitivinicolo è gestito da due enti statali, lo IALV (Agenzia esecutiva della vite e del vino) e la CNVV (Camera Nazionale per la viticoltura e il vino) che dipendono dal Ministero dell’Agricoltura.
Il comparto vitivinicolo bulgaro (per controlli, statistiche, documentazioni, ecc.) è diviso in sei settori: nord-ovest, centro-nord, nord-est, sud-est, centro sud, sud-ovest.
In ognuno di questi settori vi è una sede della CNVV.

A loro volta questi settori sono divisi in nove unità territoriali dello IALV:
Montana (nord-ovest), Pleven e Ruse (centro-nord), Varna (nord-ovest), Burgas e Sliven (sud-est), Plovdiv e Haskovo (centro-sud), Blagoevgrad (sud-ovest).

L’organizzazione governativa di controllo e di gestione del sistema vitivinicolo è l’Agenzia Esecutiva della vite e del vino, che ha suddiviso il territorio in nove unità (vedi sopra) per completare il riordino del settore e l’inventarizzazione vitivinicola nazionale richiesta dall’Unione Europea).
Tra i suoi compiti, oltre a detenere il Registro delle DOP e IGP, è di sua competenza l‘intervento tecnico per il riconoscimento delle nuove DOP o IGP, sia nella compilazione delle disciplinari, sia nella verifica sul campo dei vigneti e delle delimitazioni proposte; è l’ente di controllo della produzione e si occupa della documentazione come la dichiarazione di vendemmia, stoccaggio, commercializzazione e soprattutto è l’Ente che rilascia dopo attento esame chimico-fisico ed organolettico il codice distintivo (uno per ogni lotto, tipo di vino, produttore, e unità territoriale) delle DOP o IGP.

Il sistema del DOP e IGP bulgaro viene riconosciuto dal Ministero dell’Agricoltura, sentito il parere dello IALV e successivamente attivato con Atto Ministeriale (vedi disciplinari nelle pagine regionali, secondo la normativa statale e alla legge sul vino e le bevande alcooliche del 1999 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 86 del 1/10/1999 con decorrenza il 01/01/2000 (modificata più volte sino alla G.U. n. 98 del 2018).
La Legge 1999 è stata completata con l’Ordinanza n. 53 del 06/04/2000 e successive modifiche (ultima 27/11/2018) con specifico riferimento al riconoscimento organizzazione e controllo delle DOP e IGP.
Attualmente in Bulgaria vi sono:
2 IGP (ZGU)
3 DOP di zona (VGNP)
26 DOP di microzone (VGNP)
23 DOP di microzone (VGKNP)
Nel 2020 si elencano più di 50 VGNP e VGKNP e 2 ZGU.

In Italia il turismo enogastronomico conta più di 100 milioni di visitatori l’anno, che portano un indotto di più di 12 miliardi di euro (60% stranieri), naturalmente in condizioni pre-pandemia. La Bulgaria è agli inizi e questo settore offre un grande spazio da sviluppare.
Dall’adesione della Bulgaria all’Unione Europea (2007) sono stati stanziati diverse tipologie di fondi a sostegno dell’agricoltura, della viticoltura, della vinificazione e dello sviluppo del turismo enogastronomico (per l’edificazione di alloggi/foresterie, ad es.) nel Paese. Trovandoci all’inizio del nuovo piano dei fondi strutturali (2021-2027) si apriranno certamente molte occasioni di supporto nel settore.

Alias Group è a disposizione con la propria struttura, le proprie risorse e l’esperienza multisettoriale per affiancarvi nella vostra iniziativa imprenditoriale in questo e altri settori.

Perché investire in Bulgaria?

La Bulgaria fa parte dell’Unione Europea dal 2007, questo è un elemento molto importante perché consente agli investitori italiani di avere una sorta di “garanzia comunitaria” che si esplica nella pratica in una maggiore certezza del diritto e regole più chiare e condivise (le leggi ormai sono quasi tutte espressione della volontà dell’Unione in molte materie soprattutto economiche). Per un imprenditore italiano che si affaccia a questo Paese, rispetto ad altri dove invece la certezza del diritto e le regole possono essere maggiormente “interpretate”, penso ad esempio al Medio Oriente o ai Paesi del Nord Africa o alle vicine Ucraina, Bielorussia, Moldavia, e altre, questa è una differenza sostanziale, che tutela e salvaguarda gli interessi dell’investitore.
Questo può apparire a prima vista un elemento scontato ma non è così: quando si va all’estero questo è il primo elemento da valutare, perché investire in Francia o in Tunisia, in Belgio piuttosto che a Dubai, comporta differenze enormi che vanno assolutamente tenute in considerazione rispetto alla protezione d’interessi e diritti.
Altro elemento sempre legato alla certezza del diritto e alla sicurezza dell’investimento è la stabilità della valuta bulgara (il Lev) che è legata all’andamento dell’euro dal 2007 il che azzera il rischio di svalutazione, nonché l’adesione all’eurozona a partire dal 2024.
Infine, un altro aspetto non irrilevante è che il Paese è sicuro anche dal punto di vista della criminalità, sia quella organizzata che esiste come ovunque, ma che non disturba le attività produttive e commerciali chiedendo il pizzo o protezione come in alcune aree della stessa Italia, sia quella predatoria da strada (scippi e rapine), perché vi è un controllo del territorio da parte delle forze dell’ordine assolutamente efficace, pertanto le principali città sono sostanzialmente sicure sia per viverci che per lavorare.

Ora veniamo ai fattori economici maggiormente collegati alle attività imprenditoriali.
Cosa si può fare in Bulgaria? Molte cose! Partiamo dall’attività industriale manifatturiera. Facciamo un esempio pratico:
Due soci fondano un’industria di confezione con 50 sarte e una dozzina di personale per gestione magazzino, ufficio commerciale, amministrazione, ecc. Poniamo il caso di avere già avviato l’attività (cosa per altro molto più rapida ed economica rispetto all’Italia per quanto attiene a permessi, licenze, obblighi ed oneri vari).
In Italia: 62 operai, a un costo medio di 2.000 euro lordi al mese (c.a. 1.200 netti) = 2.000x62x14 mesi = 1.488.000 euro anno per 11 mesi di produzione.
Costi energetici: (GAS, ELETTRICITÀ, ACQUA) c.a. 50.000 euro anno (50 macchine da cucire elettriche).
Affitto di un capannone in zona industriale di 1500 m2 = 40.000 euro anno.
Mettiamo che siano stati bravissimi e abbiano conseguito un utile a fine anno di 100.000 euro: tassazione 27% = 27.000 euro, residuo 73.000 diviso due soci: 36.500 euro a socio su cui 38% = 13.870 euro tasse= netto 22.630 euro cadauno. Tot carico fiscale = 54.740 (54,7%).
NB: Questi calcoli sono puramente indicativi perché non tengono conto dei costi indeducibili come l’Inps in capo ai soci, ecc., quindi è maggiore!

investire in Bulgaria

Ora vediamo la stessa situazione in Bulgaria:
62 operai, a un costo medio di 900 euro lordi al mese (c.a. 500 netti) = 900x62x12 mesi = 669.600 euro anno per 11 mesi di produzione.
Costi energetici: (GAS, ELETTRICITÀ, ACQUA) c.a. 35.000 euro anno (50 macchine da cucire elettriche).
Affitto di un capannone in zona industriale di 1500 m2 = 18.000 euro anno.
A parità di fatturato questi due soci con le stesse caratteristiche di sopra avrebbero un miglioramento dell’utile di:
Costi di personale in meno = 819.000 euro
Costi energetici = 15.000
Costi affitto = 22.000
Totale costi in meno = 856.000 euro.
Mettiamo che abbiano avuto maggiori costi di trasporto anche per 200.000 euro all’anno per la maggiore distanza dal mercato di riferimento, il risultato è comunque di 650.000 euro in più rispetto ai 100.000 in Italia.
Vediamo ora il calcolo delle imposte su un eventuale utile identico all’Italia:
Utile a fine anno: 100.000 euro, tassazione 10% = 10.000 euro, residuo 90.000 euro, distribuito ai 2 soci: 45.000 euro a socio, su cui si applica il 5% = 2.250 euro.
Se rimane in Bulgaria il costo totale delle tasse è di 14.500 (14,5%), se invece si vuole riportare tutto il guadagno in Italia, si deve aggiungere il 26%, tolto quanto già pagato:
45.000 x 26% = 11.700 – 2.250 = 9.450 a socio. In questo caso il totale è 11.700+11.700+10.000 = 33.400 (33.4%).
Ne risulta una differenza che va dal 21.3% al 40.2% in meno.
Si potrebbe quindi dire che anche a parità di costi (personale, consumi, affitti, ecc.) il semplice spostamento di una produzione dall’Italia alla Bulgaria, si migliorerebbe la performance minimo del 21% arrivando fino al 40%, ma dato che i risparmi sono reali, l’aumento del guadagno è considerevolmente maggiore!

Ora vediamo un altro esempio più semplice:
Un’attività commerciale all’ingrosso che importa dalla Cina prodotti di consumo e vende in Italia e in alcuni Paesi europei a negozianti appoggiandosi a trasportatori e logistica di terzi.
Il trasferimento in Bulgaria di un’attività del genere immediatamente comporterebbe una diminuzione dei costi per le operazioni doganali e scarico/carico dal porto di circa il 40%, la logistica locale con oltre il 40% in meno e la differenza in più o in meno sui trasporti verso l’Italia e i Paesi europei a seconda della collocazione (se nel Sud Italia non ci sarebbe quasi nessuna differenza, se nel Centro o al Nord ci sarebbe un aumento che varia dall’8 al 12%), ma con una differenza importante: l’IVA passerebbe dal 22 al 20%, con la certezza di ottenere il rimborso IVA entro 3 mesi dalla richiesta (per i prodotti destinati all’Italia) e la stessa differenza di tassazione mostrata nell’esempio precedente (riduzione dal 21 al 40%).

Per tutte le altre attività di servizi, vendite online, consulenze, ecc. l’importante è che vengano svolte dalla Bulgaria verso altri paesi, in questo caso si avrebbe solo il maggior guadagno sulla differenza di tassazione e un po’ di risparmio su eventuale affitto ufficio e costi del personale di segreteria.
Nel caso di attività legate all’IT, è importante sapere che la Bulgaria ha una lunga tradizione in questo campo, molto avanzato, dove è possibile reperire personale altamente qualificato, nonché è il terzo Paese in Europa per la velocità di internet.

Una particolare attenzione deve essere dedicata al mercato immobiliare.
La Bulgaria è stata l‘ultimo degli attuali Stati Europei, insieme alla Romania, a entrare nell’Unione Europea, nonché ultima ad essere interessata dagli investimenti immobiliari da parte di investitori esteri, che si è sviluppato a partire dal 2005-2006 ma che ha avuto uno stop e un successivo ridimensionamento a partire dall’autunno del 2008 come in tutti Paesi Europei e non solo, a seguito degli scandali delle banche americane e i mutui sub-prime. Questo ha portato in Bulgaria un aumento dei prezzi molto breve nel triennio 2005-2008 che si è interrotto bruscamente e sostanzialmente rimasto invariato sino al 2015-2016. In sostanza è l’unico Paese della UE dove la crescita del mercato immobiliare è durata solo 3 anni con un blocco del mercato di oltre 8 anni e pertanto i prezzi attualmente sono tornati quelli del 2008 e da qui in avanti non possono quindi che crescere.
Facciamo alcuni confronti con città paragonabili alla capitale Sofia (per dimensioni e tipologia, escludendo le città d’arte con molto turismo, come Praga o Budapest).
Prezzi medi al m2 di appartamenti in centro uso residenziale (2021):
Bratislava: 4.000 euro
Belgrado: 2.500 euro
Bucarest: 3.000 euro
Varsavia: 4.500 euro
Sofia: 1.500 euro

Ora ci si può aspettare con un certo grado di sicurezza che una capitale europea a tutti gli effetti vada almeno a posizionarsi, nel giro di 3/5 anni almeno con la media delle capitali dell’Est Europeo più vicine, magari escludendo Belgrado, che non fa parte dell’Unione Europea, ma che comunque ha già superato Sofia.

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